KI verkauft keine Wohnungen

Wer auf der Expo Real durch die Gänge der Proptech-Anbieter spaziert, kommt sich nach einer Weile vor wie in einer Allee, die ausschließlich mit Asset-Management-Dashboards bepflanzt ist. Dieses Bild lieferte der Moderator Ronald Goigitzer, und es passte gut zur Grundfrage der Runde: Löst das Tool eigentlich ein Problem, oder suchen wir nur ein Problem für das Tool?
Am Tisch saßen Michael Bachmaier, seit 2. September Geschäftsführer bei Realitiq, Samuel Krivic aus der IT von Raiffeisen Immobilien und Geschäftsführer der ImmoNow Service GmbH, Kamil Lagun von AERO Survey Solution und Martin Renzeder von der BUWOG, zuständig für Digitalisierung und Innovation im Konzern.
Kleine Tools, große Wirkung
Dass Digitalisierung in der Branche Augenrollen auslöst, bestritt niemand. Martin kennt es aus beiden Richtungen. Wenn die Geschäftsführung „nur noch KI-Tools“ verlangt, rollt die IT mit den Augen und antwortet: „Macht mal die Aufgaben.“ Bei der BUWOG arbeitet man gerade am Abgleich von Grundbuchdaten mit den SAP-Stammdaten. Das läuft sogar ohne KI und scheitert trotzdem an kleinen Fehlern in den Daten.
Wie viel ein sauber gelöstes Kleinproblem wert sein kann, zeigte Kamil Lagun. Ein Hausverwalter rief an, weil für ein Zinshaus aus der Jahrhundertwende im Neunten keinerlei Fassadenpläne existierten, die Sanierung aber anstand. Larun flog die Höfe mit der Drohne ab, rund eineinhalb Stunden vor Ort und eineinhalb im Büro. Noch am selben Tag lag ein georeferenziertes, vermessbares 3D-Modell beim Kunden, das er an Baufirma und Sachverständige weiterreichte. Samuel brachte die Haltung dahinter auf den Punkt: Man müsse erst wissen, dass man einen Nagel einschlagen will, sonst stehe man mit der Säge da und wundere sich.
Wem gehören die Daten eines Hauses?
Das eigentliche Streitthema war ein unscheinbares: Wo liegen die Informationen zu einem Gebäude, und wer hat Zugriff? Michael berichtete, wie viel Wissen der Branche noch in Leitz-Ordnern und PDF-Ablagen schlummert. Samuel ergänzte trocken: „Jeder, der behauptet, dass bei ihnen die Daten perfekt sind, flunkert ein bisschen.“
Kamil schlug vor, die Daten an das Gebäude zu binden. Sie sollten „dem Gebäude selbst gehören“, so wie die Steigleitung beim Kauf automatisch mitwandert. Wer ein Haus kauft, bekäme dann einen Datenraum dazu, etwa nach dem Muster des Bauwerksbuchs. Michael präzisierte, dass es dafür keinen einzigen Ort braucht, sondern einen „Single Point of Access“, also eine Stelle, die weiß, wo was liegt. Wie bei SEPA im Zahlungsverkehr genüge eine geregelte Schnittstelle.
Der Realitätscheck fiel ernüchternd aus. Einen rechtlichen Rahmen gibt es nicht, und wie es in der Runde hieß, sammelt in der Praxis jeder seine Daten wie ein Eichhörnchen und gibt beim Verkauf nur das Nötigste her. Ein Teilnehmer fasste den Stand so zusammen, man sei „nicht einmal in die Richtung Praxis“ unterwegs, die Idee sei aber „nicht so blöd“. Ronaldfragte, ob ein lückenhafter Datenraum künftig wie ein fehlendes Nachhaltigkeitszertifikat zu einem Preisabschlag führen könnte. Martin hielt das für denkbar, aber nur, wenn zuerst eine zentrale Datenbasis existiert, an der man Qualität überhaupt messen kann.
KI: Spiegel statt Zauberstab
Bei der Bilanz zur künstlichen Intelligenz ging es nüchtern zu. Martin erzählte von frühen Tests im Konzern, bei denen vieles gut lief und ein Viertel nicht, und von Modellen, die mit jedem Jahr näher an die Erwartung rückten. Kamil spart sich beim Angebotschreiben mehrere Stunden pro Tag und lässt Fotos für Berichte vorsortieren. Wer der KI zu tief in komplexe Aufgaben folgt, erlebe aber, wie sie sich verzettelt.
Die vielleicht ehrlichste Wortmeldung kam von Samuel. KI führe einem „einen Spiegel vor Augen“ und zeige die eigenen Lücken. Schneller arbeite er damit nicht zwingend, aber besser, denn das perfekte Exposé verlange erst einmal Zeit und Training. Seine Makler verkauften dadurch nicht mehr Wohnungen, hätten aber mehr Zeit für das Gespräch mit Kunden. Innovation sei „kein Selbstzweck“, und eine Kennzahl wie „zehn Prozent mehr Verkäufe“ werde man nie liefern können.
Wie man im 10.000-Mitarbeiter-Konzern damit umgeht, schilderte Martin: Testgruppen, Pilotprojekte, DSGVO-Prüfungen, eine eigene KI-Roadmap, Copilot im Rollout. Michael Bachmeier, dessen kleine Firma sich Wildwuchs leisten kann, riet zu einem Kniff. Man solle zuerst den größten Kritiker überzeugen, denn dann sei die Mitte leicht zu gewinnen.
Die Haftungsfrage
Beim Thema Verantwortung wurde die Runde grundsätzlich. Michael stellte klar, dass kein Kaufvertrag allein von einer KI kommen wird, hinten stehen Notar und Anwalt. Samuel formulierte es so: Entschuldigt sich die KI für einen Fehler, sitzt am Ende trotzdem man selbst in der Situation und trägt die Verantwortung.
Ronald steuerte ein Beispiel aus seinem Postfach bei. Ein Software-Anbieter bot drei Pakete zu 10, 20 und 140 Euro an, und der einzige Unterschied zwischen dem mittleren und dem teuersten war der Support durch echte Menschen. Ob man dafür zahlt? Kamil, der täglich stundenlang mit ChatGPT arbeitet, würde nicht extra bezahlen. Er erwarte von einem Unternehmen, dass hinter der Dienstleistung ein Mensch sitzt. Michael hielt dagegen, es hänge vom Einsatzzweck ab. Bei medizinischen Daten würde er zahlen, für eine schnelle Präsentation nicht. Samuel ergänzte, dass ein Mensch bei Problemen in jedem Paket erreichbar sein müsse, alles andere sei Selbstverständlichkeit.
Die ganze Diskussion zum Nachsehen gibt´s unter https://immobilien-redaktion.com/artikel/innovation-round-table