Immoanalytics: Der Wiener Wohnungsmarkt – Bericht zum 3.Quartal 2024
Der Wiener Wohnungsmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2024 stabil mit interessanten Bewegungen in verschiedenen Segmenten. Besonders in den inneren Bezirken ist eine Seitwärtsentwicklung der Kaufpreise bemerkbar, während die Mietpreise weiter anziehen. In den äußeren Bezirken hingegen zeigen sich andere, teils entgegengesetzte Trends.
Preisentwicklung in den inneren Bezirken
Die Kaufpreise für Wohnungen in den inneren Wiener Bezirken blieben im dritten Quartal 2024 weitgehend stabil. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei rund 7.000 Euro brutto. Der Verhandlungsspielraum, also die Differenz zwischen dem anfänglichen Angebotspreis und dem tatsächlichen Verkaufspreis, hat sich leicht verringert und beträgt derzeit etwa 10 %. Verglichen mit den 13 % des Vorquartals ist dies jedoch statistisch nicht signifikant, was auf eine Stabilisierung hinweist.
Mietpreise in den inneren Bezirken steigen hingegen weiter an. Die Nettomieten kletterten auf durchschnittlich 14,2 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von rund 5 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Besonders Altbauwohnungen erleben eine starke Nachfrage, was sich auch in steigenden Mietpreisen niederschlägt. Seit Jahresbeginn beträgt der kumulierte Anstieg der Mieten in den inneren Bezirken bereits fast 15 %.
Trends in den äußeren Bezirken
In den äußeren Bezirken zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: Die Kaufpreise stagnieren auf einem Niveau von rund 5.000 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise bleibt der Verhandlungserfolg in diesen Bezirken traditionell höher als in den inneren Bezirken. Im dritten Quartal lag dieser bei etwa 19 %, was im Vergleich zum Vorquartal (18,4 %) kaum eine Veränderung darstellt.
Bei den Mietpreisen in den äußeren Bezirken zeigt sich hingegen ein anderes Bild. Zwar sind die nominalen Mietpreise leicht gefallen, doch eine genauere Analyse zeigt, dass diese Entwicklung auf eine Abnahme der Angebotsqualität zurückzuführen ist. Vor allem Altbauwohnungen, die ursprünglich für Sanierungsprojekte vorgesehen waren, werden aufgrund der steigenden Finanzierungskosten nun zu günstigeren Konditionen vermietet, um Zinsen zu decken.
Neubauten und Erstbezüge: Preis- und Mietentwicklung
Im Segment der älteren Neubauten, also jener Immobilien, die vor 2020 errichtet wurden, lässt sich eine Stabilisierung der Preise feststellen. Die Kaufpreise verharren in den inneren Bezirken bei rund 6.500 Euro pro Quadratmeter, während die Mieten ebenfalls ansteigen. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 14,6 Euro pro Quadratmeter sind die Mietkosten in diesem Segment um etwa 6 % gestiegen, was eine Trendwende andeutet.
Auch in den äußeren Bezirken ist eine Stabilisierung der Kaufpreise für ältere Neubauten zu beobachten, während die Mieten im dritten Quartal 2024 um rund 5 % gestiegen sind. Die Talsohle scheint hier ebenfalls durchschritten.
Besonders interessant sind die Entwicklungen im Segment der Erstbezüge, also Wohnungen, die seit 2020 fertiggestellt wurden. In den inneren Bezirken stagnieren die Kaufpreise bei etwa 8.700 Euro pro Quadratmeter, während die Mietpreise auf knapp 15,7 Euro pro Quadratmeter stiegen. Erstmals konnte auch hier ein Verhandlungserfolg von rund 5 % festgestellt werden, was auf eine leichte Belebung in diesem Segment hinweist.
Marktdynamik und Angebotstiefe
Ein Blick auf die Markttiefe zeigt, dass sich das Angebot an Wohnungen im Jahr 2024 deutlich vergrößert hat. Besonders in den Sommermonaten konnte ein Anstieg der Verkaufszahlen festgestellt werden. Im Jahr 2023 wechselten etwa 7.700 Eigentumswohnungen in Wien den Besitzer, und das Jahr 2024 startete trotz eines Knickes im März vergleichsweise positiv. Besonders auffällig ist der deutliche Anstieg der Verkäufe von Erstbezugswohnungen, deren Anteil sich im Vergleich zum Vorquartal verdoppelt hat.
Mietmarkt: Angebot schrumpft, Preise steigen
Besonders kritisch zeigt sich die Lage im Mietsegment. Das Angebot an frei finanzierten Mietwohnungen ist seit 2022 drastisch gesunken. Im dritten Quartal 2024 belief sich das Angebot auf nur 57 % des bereits niedrigen Vorjahresniveaus. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, da die Zahl der Baubeginne in Wien stark zurückgeht. Experten warnen bereits vor einer akuten Wohnungsnot in den kommenden Jahren, da der Bedarf an Wohnraum stetig wächst.
Ausblick auf die zukünftige Marktentwicklung
Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien wird in den kommenden Jahren weiter steigen, da die Stadt jährlich um etwa 20.000 Menschen wächst. Experten schätzen, dass jährlich zwischen 3.000 und 5.000 neue Wohnungen benötigt werden, während das Neuangebot voraussichtlich deutlich sinken wird. Insbesondere im Segment der frei finanzierten Mietwohnungen wird ein dramatischer Rückgang des Angebots erwartet, was zu weiter steigenden Mietpreisen führen dürfte.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Wiener Wohnungsmarkt im dritten Quartal 2024 erste Anzeichen einer Stabilisierung zeigt. Während die Kaufpreise in vielen Segmenten stagnieren, steigen die Mieten weiter an. Besonders im Mietsegment dürfte der Preisdruck aufgrund des stark schrumpfenden Angebots in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Der Ausblick auf 2025 lässt zudem vermuten, dass auch die Kaufpreise wieder anziehen könnten, da die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch bleibt und das Angebot weiter sinkt.