Immo Analytics unterschied dabei zwischen Innen- und Außenbezirken und teilte seine Analysen des Gesamtmarktes in die drei Gruppen Altbauten lt. MRG, Neubauten, welche vor 2021 gebaut wurden und Neubauten der letzten beiden Baujahre. Das Unternehmen nutzte die spezielle Regressionsmethodik seines IMMOkalkulators und zeigte so die tatsächliche Mietpreisentwicklung in Wiens 91 Bezirksteilen unter Herausrechnung von Angebotsveränderungen auf.
Erst einmal geht es um die Entwicklung der Miet- und Kaufpreisangebote pro m2 Wohnnutzfläche für Wiener Wohnungen, welche der Altbaudefinition des MRG genügen und somit dem Richtwertmietzins unterliegen.
Erste Resultate zeigten für die inneren Bezirke seit dem Q4/2022 eine weitgehende Seitwärts- bis minimale Aufwärtsbewegung der angebotenen Bruttokaufpreise auf einem Niveau von rund EUR 7.500 pro m2. Ähnliches gilt für die angebotenen Mietpreise, bei denen es im Q2/2023 einen temporären Rückgang gab, der jedoch zumindest teilweise auf ein geringerwertiges Angebot in diesem Segment zurückzuführen war (mehr dazu im Halbjahresbericht 2023 von Immo Analytics).
Weiters lässt sich für die äußeren Bezirke im vergangenen Jahr eine Seitwärtsbewegung der durchschnittlich angebotenen Bruttokaufpreise mit ganz leicht abnehmbarer Tendenz erkennen, die angebotenen Mietzinse stiegen vor allem zuletzt etwas an.
Weiters wurde das Segment der etwas älteren Neubauten analysiert, also jener Immobilien, die zwar nicht die Altbaudefinition des MRG erfüllen, jedoch vor 2021 gebaut wurden und somit nicht mehr ganz neu sind.
Ergebnis der Analyse in Hinsicht der Entwicklung der Miet- und Kaufpreisangebote pro m2 Wohnnutzfläche für Wiener Wohnungen, welche im Zeitraum 1953 bis 2020 errichtet wurden und somit einerseits nicht dem Richtwertmietzins unterliegen, andererseits aber auch nicht mehr erstvermarktet werden:
Sowohl in den inneren als auch in den äußeren Bezirken zeigen die Grafiken ein ähnliches Bild. Nach einem Preisrückgang im einstelligen Prozentbereich im Q4/2022 folgte im 1. Halbjahr 2023 zunächst eine Seitwärtsbewegung der durchschnittlich angebotenen Bruttokaufpreise pro m2. Im Q3/2023 kam es dann zu einem leichten Preisrückgang.
Die angebotenen Mieten stiegen in den inneren Bezirken im Q1/2023 mit rund sieben Prozent deutlich an, verliefen danach aber seitlich und gingen zuletzt sogar wieder etwas zurück. In den äußeren Bezirken war der Anstieg im Q1/2023 mit rund drei Prozent schwächer, dafür stiegen sie im Q2/2023 weiterhin geringfügig an und blieben im Q3/2023 konstant.
In Summe lässt sich auf Basis des Gesamtangebotes sowohl für die inneren als auch für die äußeren Bezirke in diesem Alterssegment von einer weitgehenden Seitwärtsbewegung der Mieten sprechen. Allerdings werden wir später noch zeigen, dass der geringe Anstieg der Mietpreise auf Jahressicht auf Angebotsveränderungen zurückzuführen ist.
Für die jüngsten Neubauten der Jahre 2021 bis 2023 zeichnen die Daten für die inneren und die äußeren Bezirke ähnliche Bilder., wie zu sehen in Grafik 5 und 6. In den inneren Bezirken verliefen die durchschnittlich angebotenen Bruttokaufpreise während der letzten vier Quartale seitwärts auf einem Niveau von rund EUR 8.700 pro m2. In den äußeren Bezirken kam es zu Jahresbeginn zunächst sogar zu einem geringfügigen Anstieg der Angebotspreise, bevor sich auch hier eine Seitwärtsbewegung auf einem Level von rund EUR 6.700 pro m2 einstellte.
Die durchschnittlich angebotenen Nettomietpreise stiegen hingegen in den inneren Bezirken im ersten Halbjahr um rund sieben Prozent an und gingen im Q3/2023 wieder auf Jahresanfangsniveau von rund EUR 13,6 pro m2 zurück. In den äußeren Bezirken gingen sie hingegen zu Jahresbeginn zunächst geringfügig zurück und blieben danach auf einem Niveau von rund EUR 13,25 pro m2 seit Jahresanfang konstant.
Gerade im Zeitalter hoher Inflation seien diese Zahlen Immo Analytics zufolge zunächst konterintuitiv und bei genauerer Analyse zeige sich, dass auch hier dieser Entwicklung eine Angebotsverschiebung zugrunde liege. Auffällig sei vor allem der geringe Unterschied im durchschnittlichen Mietniveau zwischen äußeren und inneren Bezirken. Bei weiterführender Analyse der Angebotsdaten zeigte sich auch, dass die Anzahl der Mietinserate von Neubauten vor allem in den äußeren Bezirken zuletzt stark stieg.
Die von Immo Analytics durchgeführte Interpretation dieser Daten geht dahin, dass Entwickler immer häufiger gezwungen sind, Neubauten zu vermieten. Viele dieser Objekte seien nie als Mietobjekte konzipiert und seien somit nicht wertmaximierend auf diese Zielgruppe zugeschnitten, woraus sich ein aus Mietersicht „niederwertiges“ (also nicht mietpreismaximiertes) Angebot ergebe. Hinzu kommt, dass die absolute Leistbarkeit eine Rolle spiele.
Für die Analyse der Auswirkung von Angebotsveränderungen griff Immo Analytics auf die Regressionsmethodik von IMMOkalkulator zurück, welche es ermöglicht, die Preisentwicklung ein und derselben Wohnung über einen längeren Zeitraum zu simulieren.
Das Ergebnis: Über alle Bezirksteile innerhalb des Gürtels ergibt sich eine erwartete durchschnittliche Steigerung des Mietangebotspreises in Höhe von rund 11,6 Prozent.
In den äußeren Bezirken liegt die erwartete durchschnittliche Steigerung des Mietangebotspreises bei rund 12,7 Prozent. Über ganz Wien betrachtet lässt sich somit konstatieren, dass die Mietangebotspreise einer Wohnung um rund elf bis zwölf Prozent und somit etwa in Höhe der Inflation des Jahres 2022 gestiegen sind. Auch zeigt sich bei Betrachtung der Bezirksteilauswertung die Wichtigkeit einer guten Öffi-Anbindung. Mit Ausnahme des bereits vor einem Jahr hoch bepreisten Bezirksteils Kagraner Platz-Rennbahnweg haben fast alle Bezirksteile mit einer unterdurchschnittlichen Steigerung auch eine unterdurchschnittliche Anbindung an den öffentlichen Verkehr.
Der Vergleich zu den zuvor beschriebenen Durchschnitten des Gesamtmarktangebotes zeigt die Grenzen reiner Durchschnittsauswertungen auf. So suggerierten die durchschnittlich angebotenen Mietpreise über den Gesamtmarkt im Wesentlichen eine reine Seitwärtsbewegung der Mieten, wogegen die Projektion der Angebotsentwicklung einer konkreten Wohnung einen etwa im Ausmaß der Inflation ermittelte.
Bei den Kaufpreisen sei ein derartiger Angebotsverschiebungseffekt auch bei detaillierter Datenanalyse nicht nachzuweisen, sodass die zuvor beschriebenen Durchschnitte ein „wahres“ Bild von der Marktlage zeichnen.
