Der Stillstand wankt – kommt nun die Wende?

Im ersten Halbjahr 2025 zeigt sich der Wiener Wohnungsmarkt stabiler als viele erwartet hatten. Die großen Überraschungen? Eine spürbare Belebung der Transaktionen, eine renditestarke Eigentumswohnung als Investment – und: Die Rückkehr der Käufer.

Preise: Seitwärts mit Anlauf

In praktisch allen Segmenten – Altbau, älterer und neuer Neubau – verliefen die Miet- und Kaufpreise seitwärts. Bei den Mieten gab es eine Ausnahme: Erstbezüge im Neubau legten im Q2 2025 nochmals zu. In Toplagen liegen diese teils bei über 18 Euro/m², während einfache Projekte ab 13,5 Euro/m² starten. Das Angebot ist heterogen, die Nachfrage selektiv.

Renditen: Überholen Staatsanleihen

Die Mietrenditen sind zurück im Spiel: Im Altbau über 2,5 %, im Neubau sogar bei 3 % – Tendenz steigend. Besonders bei kleinen Wohnungen, die gerne von Anlegern gekauft werden, liegt die tatsächliche Rendite deutlich höher.

Verhandlungserfolg: Altbau unter Druck

Während im nicht regulierten Neubausegment die Spielräume schrumpfen, fordern Käufer im Altbau höhere Rabatte. Der Grund: politische Eingriffe – konkret die Indexierungsbremse. Das Resultat: sinkende reale Kaufpreise für unsanierte Altbauwohnungen.

Markttiefe & Transaktionen: +25 %

Eine der auffälligsten Entwicklungen: 25 % mehr Transaktionen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024. Besonders stark: Donaustadt und Favoriten – hier wurde am meisten gekauft. Der Boom wird getrieben von Rückkehrern: Menschen, die 2022/23 in Mietwohnungen auswichen, kaufen jetzt – und setzen damit den nächsten Impuls.

Was sich verkauft: Klein, leistbar, peripher

Rund 73 % der verkauften Wohnungen lagen unter EUR 400.000, das Luxussegment bleibt eine Nische. Gefragt sind solide Erstbezugswohnungen in gut erreichbaren Außenlagen – oft von Eigennutzern, zunehmend aber auch wieder von Investoren.

Rechnen lohnt sich wieder

Im Modellvergleich zeigt sich: Eine typische Anlegerwohnung (6.700 €/m², 15,5 €/m² Miete) bringt eine IRR von 4,6 % – inflationsbereinigt. Um das mit Aktien zu schlagen, bräuchte es eine Bruttorendite von 6,35 %. Der ATX TR lieferte im Schnitt 6,7 %. Fazit: Die Immobilie kann wieder mithalten.

Ausblick: Vorsichtiger Optimismus

Die Zeichen stehen auf leichte Erholung. Sinkende Neubautätigkeit trifft auf steigende Nachfrage – ein Cocktail mit Preispotenzial. Besonders im nicht regulierten Mietsegment dürfte der Anstieg bald über der Inflation liegen. Der Altbau bleibt unter Druck – besonders unsaniert und in schwachen Lagen.