Im ersten Halbjahr 2025 zeigt sich der Wiener Wohnungsmarkt stabiler als viele erwartet hatten. Die großen Überraschungen? Eine spürbare Belebung der Transaktionen, eine renditestarke Eigentumswohnung als Investment – und: Die Rückkehr der Käufer.
Preise: Seitwärts mit Anlauf
In praktisch allen Segmenten – Altbau, älterer und neuer Neubau – verliefen die Miet- und Kaufpreise seitwärts. Bei den Mieten gab es eine Ausnahme: Erstbezüge im Neubau legten im Q2 2025 nochmals zu. In Toplagen liegen diese teils bei über 18 Euro/m², während einfache Projekte ab 13,5 Euro/m² starten. Das Angebot ist heterogen, die Nachfrage selektiv.
Renditen: Überholen Staatsanleihen
Die Mietrenditen sind zurück im Spiel: Im Altbau über 2,5 %, im Neubau sogar bei 3 % – Tendenz steigend. Besonders bei kleinen Wohnungen, die gerne von Anlegern gekauft werden, liegt die tatsächliche Rendite deutlich höher.
Verhandlungserfolg: Altbau unter Druck
Während im nicht regulierten Neubausegment die Spielräume schrumpfen, fordern Käufer im Altbau höhere Rabatte. Der Grund: politische Eingriffe – konkret die Indexierungsbremse. Das Resultat: sinkende reale Kaufpreise für unsanierte Altbauwohnungen.
Markttiefe & Transaktionen: +25 %
Eine der auffälligsten Entwicklungen: 25 % mehr Transaktionen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024. Besonders stark: Donaustadt und Favoriten – hier wurde am meisten gekauft. Der Boom wird getrieben von Rückkehrern: Menschen, die 2022/23 in Mietwohnungen auswichen, kaufen jetzt – und setzen damit den nächsten Impuls.
Was sich verkauft: Klein, leistbar, peripher
Rund 73 % der verkauften Wohnungen lagen unter EUR 400.000, das Luxussegment bleibt eine Nische. Gefragt sind solide Erstbezugswohnungen in gut erreichbaren Außenlagen – oft von Eigennutzern, zunehmend aber auch wieder von Investoren.
Rechnen lohnt sich wieder
Im Modellvergleich zeigt sich: Eine typische Anlegerwohnung (6.700 €/m², 15,5 €/m² Miete) bringt eine IRR von 4,6 % – inflationsbereinigt. Um das mit Aktien zu schlagen, bräuchte es eine Bruttorendite von 6,35 %. Der ATX TR lieferte im Schnitt 6,7 %. Fazit: Die Immobilie kann wieder mithalten.
Ausblick: Vorsichtiger Optimismus
Die Zeichen stehen auf leichte Erholung. Sinkende Neubautätigkeit trifft auf steigende Nachfrage – ein Cocktail mit Preispotenzial. Besonders im nicht regulierten Mietsegment dürfte der Anstieg bald über der Inflation liegen. Der Altbau bleibt unter Druck – besonders unsaniert und in schwachen Lagen.
