Der Hauptgrund dafür liegt weniger in der Technik als in der rechtlichen Architektur des Immobilienmarktes. Eigentum an Grund und Boden entsteht in Europa nicht durch den Besitz eines digitalen Schlüssels, sondern durch den Eintrag in ein staatliches Register. Das Grundbuch ist die letzte Instanz. Eine Blockchain kann diesen Akt nicht ersetzen, sondern bestenfalls spiegeln. Entsprechend verbriefen Immobilien-Tokens in der Regel kein direktes Eigentum, sondern Ansprüche gegen eine Zweckgesellschaft, die die Immobilie hält. Ökonomisch ähnelt das eher einem Fonds oder einer Beteiligung als einem echten digitalen Eigentumstitel. Der angebliche Systembruch bleibt aus, weil das bestehende System weiter die letzte Autorität ist.
Hinzu kommt, dass tokenisierte Immobilien rechtlich fast immer als Wertpapiere oder Vermögensanlagen gelten. Damit unterliegen sie denselben aufsichtsrechtlichen Regeln wie klassische Fondsprodukte. Prospektpflichten, Anlegerschutz, Geldwäscheprüfung und Verwahrungsvorschriften greifen unabhängig davon, ob der Anteil auf Papier oder auf einer Blockchain geführt wird. Der oft beschworene Effizienzgewinn schrumpft damit erheblich, während neue technische Risiken hinzukommen.
Auch das Versprechen höherer Liquidität hat sich bisher nicht eingelöst. Zwar lassen sich Tokens technisch jederzeit übertragen, doch Liquidität entsteht nicht durch Code, sondern durch Käufer und Verkäufer. Die Handelsplätze für tokenisierte Immobilien sind klein, fragmentiert und meist ohne nennenswertes Volumen. In vielen Fällen bleibt der Token trotz digitaler Hülle faktisch genauso illiquide wie ein klassischer geschlossener Immobilienfonds.
Für institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder große Vermögensverwalter ist das Nutzen-Risiko-Verhältnis deshalb unattraktiv. Sie benötigen rechtssichere Verwahrung, klare Bilanzierung und steuerliche Planbarkeit. Private Keys, Smart Contracts und dezentrale Register sind in dieser Welt bislang eher ein Haftungsrisiko als ein Effizienzgewinn. Was als technologische Innovation beworben wird, wirkt aus Sicht professioneller Kapitalgeber häufig wie eine zusätzliche Unsicherheitsschicht.
Dazu kommt, dass Immobilien als Anlageklasse strukturell nicht auf permanente Handelbarkeit ausgelegt sind. Sie sind langfristig, cashflow-orientiert und stark von lokalen rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen geprägt. Der Wert eines Bürohauses hängt weniger davon ab, wie schnell seine Anteile übertragen werden können, als von Mietverträgen, Standortqualität und Regulierung. Die Tokenisierung adressiert damit kein zentrales ökonomisches Problem dieser Assetklasse.
Das bedeutet allerdings nicht, dass die Idee gescheitert ist. Ihr wirtschaftlicher Durchbruch hängt vor allem davon ab, ob die institutionelle Infrastruktur nachzieht. Erst wenn staatliche Register digitale Eigentumsformen anerkennen, wenn regulierte Handelsplätze mit echtem Volumen entstehen und wenn Verwahrung sowie Besteuerung standardisiert sind, kann Tokenisierung mehr sein als eine technische Spielerei.
Bis dahin bleibt sie vor allem ein Werkzeug zur internen Effizienzsteigerung bei Emission, Verwaltung und Ausschüttung, nicht aber ein neues Marktparadigma. Die Immobilie bleibt ein juristisches Konstrukt aus Beton, Verträgen und Grundbucheinträgen. Der Token kann dieses Gefüge bisher nur abbilden, nicht ersetzen.
